부동산 거래 전 필수! 근저당권 확인 방법 완벽 가이드

 

내 전세금, 집값을 지키는 첫걸음

안녕하세요 😊
오늘은 전세 계약, 매매 계약, 부동산 투자 전에 반드시 확인해야 할 ‘근저당권’ 확인 방법에 대해 자세히 알려드릴게요.
사기 피해를 막고, 소중한 내 자산을 지키기 위해 꼭 읽어보시기 바랍니다!

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✅ 근저당권이란?

근저당권은 쉽게 말해 담보 설정입니다.
채무자가 금융기관이나 개인으로부터 돈을 빌리면서 부동산을 담보로 설정한 권리입니다.

예를 들어, A씨가 은행에서 1억 원을 대출받을 때 자신의 아파트에 대해 근저당권을 설정하면,
A씨가 돈을 갚지 못할 경우 은행은 해당 아파트를 경매로 넘겨 채권을 회수할 수 있게 됩니다.

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⚠️ 근저당권이 있는 부동산, 위험한가요?

반드시 위험한 건 아닙니다. 대다수 주택은 주택담보대출을 통해 구매되므로 어느 정도의 근저당권은 흔합니다.
하지만 중요한 건 아래 2가지입니다:

• 근저당권 설정 금액이 집값 대비 얼마나 되는가?
• 근저당권이 해지되지 않고 현재도 유효한가?

👉 근저당권이 여전히 살아 있고, 금액이 집값의 70% 이상이라면 매우 신중하게 접근해야 합니다.

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🔍 근저당권 확인 방법 – 인터넷등기소 활용

▶ Step 1. 인터넷등기소 접속

👉 http://www.iros.go.kr
▶ 상단 메뉴에서 ‘열람하기’ 클릭
▶ ‘등기부등본 열람’ 선택

▶ Step 2. 부동산 주소 입력

• 아파트는 동·호수까지 정확하게 입력해야 함
• 단독주택은 대지지번 입력 필요

▶ Step 3. ‘을구’ 확인

근저당권은 등기부등본의 ‘을구’ 항목에 기재되어 있습니다.

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🧾 을구에서 확인해야 할 항목들

항목	내용	주의사항
채권최고액	대출 원금의 110~120%	실제 대출금이 아님. 예: 채권최고액 2억 → 실제 대출 1.7~1.8억
채권자	은행, 금융기관, 개인 등	낯선 개인이 채권자로 있으면 주의
설정일자	담보 설정한 날짜	오래되었고 말소 안 됐으면 경매 진행 가능성 있음
말소여부	말소됨 or 말소 안됨	‘말소’로 표시되지 않았으면 아직 유효한 근저당권!

 

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🧠 근저당권 위험 판단 기준

• 💥 말소되지 않은 근저당권이 있을 경우 → 계약 체결 전에 반드시 확인
• 🏠 전세 계약 시 보증금이 근저당권보다 후순위면, 경매 시 보증금 못 받을 수 있음
• 💰 매매 계약 시, 잔금일에 근저당 말소 조건부 계약 진행 필수

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📍 실전 예시

사례 1:
서울 마포구 A아파트, 시세 6억
등기부등본 을구에 ‘채권최고액 4억8천’의 근저당권 있음 → 시세의 80%
→ 위험! 임대차 보호 못 받을 수 있음

사례 2:
성남 B오피스텔, 근저당권 ‘말소’로 표시됨
→ 안전, 권리관계 정리 완료된 상태

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💡 체크리스트

✔ 을구에 근저당권 설정 여부 확인
✔ 채권최고액 → 집값 대비 과도하지 않은가
✔ 근저당권 말소 여부 체크
✔ 채권자가 누구인지 확인
✔ 경매개시기록(갑구)도 함께 확인

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✍️ 근저당권이 있을 때 계약 시 유의점

1. 매매 계약
   → 계약서에 ‘잔금 지급과 동시에 근저당권 말소 조건’ 명시
   → 말소되지 않으면 잔금 유보 가능
2. 전세 계약
   → 내 보증금이 근저당권보다 앞서는지 확인
   → 확정일자 & 전입신고로 대항력 확보 필수

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📝 결론

근저당권 확인은 부동산 거래 시 가장 중요한 절차 중 하나입니다.
단 1줄의 등기 내역이 수천만 원, 수억 원의 피해를 막을 수 있습니다.

📌 "등기부등본 → 을구 → 채권최고액 · 말소여부 · 채권자 확인"
이것만 기억하셔도 사기를 피하고 안전한 거래가 가능합니다!