📄 등기부등본 확인 시 꼭 봐야 할 핵심 포인트 총정리!

 

부동산 거래 전 필수 체크리스트

안녕하세요 😊
오늘은 부동산 거래나 전세 계약을 앞두신 분들이 반드시 확인해야 할 ‘등기부등본’ 확인 시 주의사항에 대해 알려드릴게요.

등기부등본은 말 그대로 부동산의 ‘이력서’이자 ‘신분증’입니다. 소유자 정보부터 권리관계까지 투명하게 나와 있기 때문에, 사기를 피하고 안전한 거래를 위해 필수로 확인해야 하죠.

---

📌 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 등기사항이 기록된 공적 문서로, 크게 세 부분으로 나눌 수 있습니다.

1. 표제부: 해당 부동산의 위치, 구조, 면적 등 물리적 정보
2. 갑구: 소유권 변동 내역 (소유자, 이전일자, 가압류, 경매 등 포함)
3. 을구: 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리사항

---

🔍 확인 시 주의해서 봐야 할 7가지 핵심 포인트

✅ 1. 소유자 정보 (갑구)

가장 먼저 확인해야 할 건 현재 실소유자가 누구인지입니다.
→ 계약 상대방과 등기부등본상의 소유자가 동일한지 꼭 확인하세요.
→ 소유자가 여러 명(공동명의)이라면 전원 동의가 필요한지 확인해야 합니다.

✅ 2. 가압류, 가처분, 압류 등 기록 (갑구)

등기부등본에 ‘가압류’, ‘가처분’, ‘압류’가 적혀있다면?
이는 채권자가 해당 부동산에 법적 권리를 주장하고 있다는 뜻입니다.
→ 해당 부동산이 경매로 넘어갈 위험이 있으므로 거래를 신중히 해야 합니다.

✅ 3. 근저당권 설정 여부 (을구)

은행 등에서 돈을 빌리며 집을 담보로 설정한 근저당권 정보가 나옵니다.
→ **채무금액(채권최고액)**이 명시되어 있는데, 이는 실제 대출금보다 10~20% 더 크게 설정되는 게 일반적입니다.

예: 채권최고액이 2억 원이라면 실제 대출금은 약 1.6~1.8억 원일 수 있음.

✅ 4. 전세권 등록 여부 (을구)

기존에 전세권자가 있는지 확인하세요.
→ 등기에 등록된 전세권은 강력한 권리를 가지므로, 보증금 반환 우선순위에 영향을 줍니다.
→ 새로운 세입자라면, 기존 전세권 말소 여부를 꼭 확인하세요.

✅ 5. 말소기준권리 확인

말소기준권리란?
경매 시 낙찰자가 인수해야 할 권리를 구분하는 기준이 됩니다.
→ 기준권리 이후에 설정된 저당권 등은 경매로 소멸하지만, 이전에 설정된 권리는 인수해야 할 가능성이 있으니 꼼꼼히 확인하세요.

✅ 6. 등기일자 및 접수번호

권리 순서는 접수일자 순으로 정해지므로, 권리들이 언제 접수됐는지도 중요합니다.
→ 빠른 날짜일수록 우선순위가 높다는 점, 기억해두세요!

✅ 7. 실제 사용 용도와 등기용도 일치 여부 (표제부)

건물의 용도(주거용, 상업용 등)도 중요합니다.
→ 오피스텔을 전입신고 없이 거주용으로 사용 중이라면, 주거 안정성에 문제가 될 수 있어요.

---

🧾 등기부등본 열람 방법

1. 인터넷등기소 홈페이지 접속 → http://www.iros.go.kr
2. ‘열람하기’ 메뉴에서 부동산 주소 입력
3. 표제부/갑구/을구 선택 후 열람 (열람 비용 700원 / 발급 1,000원)

💡 TIP: 열람할 때는 PDF 저장도 가능하니 보관해두면 유용합니다!

---

⚠️ 이런 등기부등본은 조심하세요!

• 소유권이 여러 번 변경된 부동산: 시세보다 저렴하면 더욱 의심
• 근저당권이 집값 대비 과도한 경우: 경매 진행 가능성
• 갑구에 ‘임의경매’ 기록: 실제 경매 개시된 경우, 임차인 보호 어려움

---

✅ 마무리 체크리스트

항목	확인 여부
실소유자와 계약 당사자 일치	☐
가압류/가처분/압류 기록 없음	☐
근저당권 과다 설정 여부 확인	☐
전세권 등 권리관계 명확화	☐
표제부와 실제 용도 일치 여부	☐
말소기준권리 및 날짜 확인	☐

 

---

🏠 결론: “등기부등본 한 장이 내 돈을 지킵니다”

등기부등본 확인은 단순한 행정 절차가 아니라, 수천~수억 원을 지키는 가장 중요한 단계입니다.
실제 부동산 사기의 상당수는 등기부등본만 제대로 확인해도 막을 수 있는 경우가 많습니다.

부동산 계약 전, 꼼꼼한 등기부등본 확인은 선택이 아니라 필수!
여러분의 안전하고 현명한 거래를 응원합니다.

---

✅ #등기부등본확인법
✅ #부동산계약주의사항
✅ #전세계약주의점
✅ #부동산사기예방
✅ #근저당권확인
✅ #임대차계약체크리스트