전세 계약시 꼭 확인해야 할 사항 총정리! (2025년 최신 기준)
안녕하세요! 요즘 집값 상승과 금리 부담으로 인해 전세를 선택하는 분들이 많아지고 있는데요. 하지만 전세 계약은 금액이 크고 법적 분쟁으로 이어지기 쉬운 만큼 꼼꼼한 확인이 무엇보다 중요합니다. 오늘은 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 정리해드릴게요!
✅ 1. 등기부등본 확인은 필수!
전세 계약을 하기 전 반드시 등기부등본을 열람해야 합니다.
- 소유자 일치 여부: 계약하려는 사람이 진짜 집주인인지 확인
- 근저당권, 가압류 여부: 집에 빚(담보대출 등)이 얼마나 있는지 확인
전세보증금보다 선순위 채권이 많다면? 위험합니다!
🔍 선순위 채권이란?
‘선순위 채권’이란 **전세 계약보다 먼저 설정된 권리(담보대출, 가압류, 전세권 등)**를 말합니다.
예를 들어, 해당 집에 집주인이 2억 원짜리 담보대출(근저당)을 먼저 잡아두었다면, 이 채권자가 여러분보다 우선적으로 해당 부동산을 처분해 돈을 회수할 수 있습니다.
즉, 집이 경매에 넘어갈 경우 선순위 채권자에게 먼저 변제가 되고,
남은 금액이 있어야만 전세 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
🔴 이런 경우 위험합니다!
- 집 시세가 3억인데, 근저당 설정이 2.5억 + 전세금 1억 = 총 3.5억
👉 전세보증금 전액을 돌려받을 수 없게 됩니다. - 보증금을 지키려면 반드시 선순위 채권의 합계가 집 시세보다 낮은지 확인해야 합니다.
📌 TIP: 등기부등본은 ‘정부24’ 또는 ‘대법원 인터넷 등기소’에서 1,000원으로 열람 가능하며, '을구' 부분에 채권 정보가 나와 있습니다.
✅ 2. 확정일자 받기 + 전입신고는 동시에!
전세 계약 후 꼭 해야 할 두 가지:
- 전입신고: 주민센터에서 주소지를 해당 전셋집으로 등록
- 확정일자: 같은 주민센터에서 계약서에 날짜 도장을 찍어주는 절차
이 두 가지를 통해 전세보증금을 **‘우선변제권’**으로 보호받을 수 있어요. 보증금이 위험에 처했을 때 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있습니다.
📌 입주 당일 바로 전입신고 + 확정일자 받는 걸 추천합니다!
✅ 3. 전세계약서 작성 시 꼭 들어가야 할 항목
전세계약서는 법적 효력을 가지는 문서입니다. 아래 항목이 빠짐없이 기재되어 있어야 해요:
- 주소 및 부동산 정보
- 계약자(임대인·임차인) 정보
- 보증금과 계약 기간
- 계약금/중도금/잔금 지급일
- 하자 보수 책임자
- 관리비 포함 여부
📌 계약서는 반드시 직접 서명하고, 각자 1부씩 보관하세요!
✅ 4. 집 상태 및 하자 확인
입주 전 반드시 집 내부 상태를 꼼꼼히 체크하세요.
- 벽지, 장판, 창문, 문, 수도, 보일러 작동 여부 확인
- 사진 및 영상 기록 필수! 하자가 있으면 계약서에 명시
- 하자 미리 신고하지 않으면 퇴거 시 본인 책임으로 전가될 수 있어요
✅ 5. 보증보험 가입 여부 확인
최근에는 ‘전세보증금 반환보증보험’을 통해 보증금을 안전하게 지킬 수 있어요.
- HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 가입 가능
- 만약 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않으면, 보증기관이 대신 지급
- 단, 보험료가 별도로 발생하지만 안전비용이라 생각하세요!
✅ 6. 집주인과 중개인의 신원 확인
- 집주인의 신분증, 통장 사본, 실명 여부 확인
- 부동산 중개업소는 반드시 공인중개사 자격증 보유 + 개설등록번호 확인
- 중개보수(수수료)는 지역별 상한선이 있으므로 꼭 확인하세요
✅ 7. 계약 전 이런 점도 확인하세요!
- 입주 전 이사 나가는 세입자와 겹치지 않는지 확인
- 건물의 노후화, 주변 환경, 층간소음 여부 등도 체크
- 계약 만기 후 자동연장 조항이 있는지도 확인!
✅ 마무리하며
전세 계약은 몇 천만 원에서 수억 원의 보증금이 오가는 중요한 절차입니다. ‘괜찮겠지’라는 안일한 마음은 금물! 철저하게 준비하고 확인하는 습관이 내 돈을 지키는 첫 걸음입니다.
혹시라도 계약이 어려우시다면 부동산 전문 변호사 상담이나 **주거상담 센터(국토부 1600-1004)**에 문의하는 것도 좋은 방법이에요.
📌 추천 해시태그:
#전세계약팁 #2025전세체크리스트 #등기부등본확인 #전세보증보험